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新西兰买房5年了,亏了75%?看了这篇文章以后再也不会踩到坑里了

2019-04-12

阅读345

新西兰

来源:新西兰移民家园


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在新西兰买房,除了看地段以外,还有很多问题需要三思。

如今奥克兰的房价依然高不可攀,在优越地段买到廉价房固然划算,但也要警惕一些陷阱,充分考虑购房后的隐患。

比如下面这个案例:

据房产数据公司CoreLogic介绍,本周奥克兰中区卖出了一套双卧公寓,楼盘名称为Scene Three,它坐落在Beach Rd,地理位置无可挑剔。

然而,就是这样一套市区公寓,成交价却仅为65,500纽币。

要知道,这条街区的房屋中位数为45.5万纽币,而这套公寓的RV为74万纽币。

据悉,这名屋主在2014年的时候花28万纽币买房,如今低价出售,意味着他们亏了214,500纽币。

但类似案例还不止这一个——当这名屋主在2014年买房的时候,前任屋主就已经损失了21万纽币——因为后者在2006年花了49万纽币买房。


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价逐年暴跌,问题究竟出在哪儿呢?

其实,以上业主买到的房产位于“租赁土地”上,也就是我们常说的leasehold land——屋主本人并不持有土地,且需要缴纳土地租金。

在Scene Three这个案例里,土地租金每7年重审一次,并依据土地价值来计算,也就是说,如果土地价值上涨,租金也会水涨船高。

据悉,目前Scene Three所在的租赁地块,年租金为13,377纽币(包含增值税),而且该价格仍在重新估算中。

除开土地租金,还有高昂的物管费——每年6666纽币。


Scene Three公寓

这块土地为Ngati Whatua o Orakei持有,房主仅持有土地上的物业而已。

众所周知,过去7年,奥克兰的房价呈现出了“井喷式”增长,可以想见,下一次的土地租金可能会出现更大涨幅。

Homes.co.nz的首席数据分析家Tom Lintern指出,就租赁产权物业来说,价格暴跌是正常趋势,Beach Rd还有一套公寓,这套公寓在2006年的时候卖出了42.5万纽币的高价,但到了2010年,转售价才28万纽币。

他说:“上述案例可以给各位买家一个警示,今后在购房时一定要三思而后行,仔细挑选所购物业。尽管这些公寓有很高的CV,但如果它们属于租赁产权,房价就可能受到极大影响。”


购买租赁土地物业的隐患:


  1. 业主本人并不持有土地,需要缴纳土地租金。

  2. 租赁土地上的房产,售价可能比你想象中的低。

  3. 土地租金每隔几年就会重审一次。

  4. 需要缴纳物管费,物业保险、维修费及税费。

购买首套住宅是一件让人觉得既兴奋、又疲惫、还很困惑的一件事。就像做任何新的事情一样,你需要在正确的时间从正确的人那里得到正确的建议,从而做出正确的决定。

1.准备购买

众所周知,买房需要一大笔钱,但你知道到底需要多少吗?你需要咨询理财顾问,看看自己可以负担多少贷款,记住你需要支付利息和保险,并且有钱进行维护和维修。你可以使用这个贷款计算器来帮助了解自己未来的财务状况。

与贷款或按揭经纪人谈谈如何获得有条件的预先批准融资,这样你就知道要花多少钱。

在看房前找个律师也是明智的选择,因为整个买房过程都需要他们的建议。

当然,别忘了检查自己是否有资格获得政府支持,如KiwiSaver HomeStart grant或Welcome Home Loan。许多首次置业者也可以把大部分KiwiSaver基金作为首付。

2.欲望与需求

辞藻华丽的房屋广告和开放日上的精美家居很容易让人眼花缭乱,但你需要保持头脑清醒。在买房前,你要先弄清楚自己的必要需求。比如,您可能需要3间卧室,但可能还希望有院内车位。如果你和伴侣一起买房,你们都需要明白自己愿意在哪些方面妥协。

3.做调查

你会在没有检查和试开前买车吗?当然不会!买房也是一样。

出价前,一定要尽可能的了解该房产,让律师帮你查看所有的文件,并找一位合格的房产检查员准备一份详细的报告,以查看该房产是否存在任何重大问题,并为未来维护和出价提供指导。

4.出价

如果你已经对一处房产做了尽可能多的研究,依然觉得它是一个不错的购买选择,那么是时候出价了。

房屋的出售方式,如投标、拍卖或标价出售,都会影响出价。

您将被要求签署一份书面的买卖协议,其中将说明您想支付的价格和任何您希望包含的条件。签署协议之前,一定要让律师帮忙检查,因为这是一份具有法律效力的合同,你不能改变主意。

如果卖方接受你的报价,你们双方都要遵守这些条件,直到协议是无条件的

5.交割和迁居

交割日是将房屋所有权变更到你名下的大日子,在准备庆祝前一定要把所有事情都安排妥当。

你需要在交割前安排一个时间检查房产,以确保一切都是按照买卖协议的规定进行的。你还必须确保资金和保险到位,你的律师将与银行和卖家律师合作,以确保所有文书工作到位,并按照协议付款。

卖方在交出钥匙之前还需履行所有的义务。 如有任何问题,请让律师帮忙解决。

如果可以的话,计划在交割后的第二天搬进去,以防有任何延误。你可不想让搬家的卡车停在外面等你去拿钥匙吧!

记得把你所有的服务转移到新家(如网络、电力、燃气和电话),并更改保险地址。

很多人都非常热衷于投资新西兰房产,但是在新西兰购房和在中国购房究竟有哪些差异呢?这里列举下新西兰和中国房产投资的15点比较以供参考



1、产权年限

新西兰:多数是永久产权,不存在遗产税,可世代传承。市场经济,直系亲属之间免税转换产权。
中国:70年,期满后产权归属未定,土地续租费用未定。有遗产税,但还没开征。正面临征收物业税、遗产税的可能。


2、房产面积
新西兰:新西兰房产面积均以套内面积计算,无公摊面积,80平方米的房子相当于国内100平方米的房子。
中国:公摊面积也计算在房产面积内,包括电梯井,管道井,楼梯间等,房产面积大打折扣。


3、还款方式
新西兰:可选择只还利息不还本金或者利息+本金,多样选择对投资有利。
中国:本金+利息一起还,手续复杂。


4、还款开始时间
新西兰:房子未建好未交接时,都不需要支付任何贷款。期房只需先交首付,再等房子建好才考虑贷款和支付利息。
中国:签完合同就立刻偿还银行利息。


5、首付去向
新西兰:首付进入银行或者律师行信托账户内冻结。只有开发商建好房屋政府验收的时候才可以拿这笔钱。保障了业主利益,也能监督开发商建筑质量。
中国:首期直接给开发商用来盖房子。中国拥有全世界最高的首付,按照现在政策的规定,家庭买第一套房,首付是30%,买第二套房多数地区首付不少于50%,有些地方要达到70%。


6、烂尾楼情况
新西兰:不存在烂尾楼。政府严格监管,银行也会考察楼盘情况再批准贷款,因此楼盘质量绝对有保障。
中国:大量烂尾楼存在。因为开发商一边卖房一边拿买家的首付建房。开发商如无法保证后续资金,很容易成为烂尾楼。资金没有监管,买家容易受害。


7、空置率
按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%-20%之间为空置危险区,要采取一定措施,保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
新西兰:奥克兰只有1.6-2%,奥克兰整体租金稳定。

中国:全国城镇地区整体空置率大概为22%,一些城市的房地产项目空置率高达40%至60%。


8、再融资
新西兰:二次贷款非常容易,还可以用第一套房子涨幅的70%进行再融资,用来支付第二套房子的首付。每隔几年可以这么申请再融资。
中国:已申请过贷款再申请的话比较困难,几乎不存在这种政策。

9、租金回报率
新西兰:近几年因人口爆炸式增长,租金回报达到4.5%-5.5%之间。
中国:目前北京上海广州深圳四大一线城市普通住宅平均投资回报率均小于3.5%。

10、对冲账户
新西兰:新西兰特色,贷款可以同时开通对冲账户,存款利息可以和贷款利息互相抵消,但是存款额也可随时取出用于其他用途,只是提出来后就不能抵消贷款。
中国:不存在对冲账户。


11、法律及律师参与
新西兰:新西兰制度很严谨,房屋买卖都是第三方制度,由中介完成。而律师全程参与买卖双方的新西兰房产交易,可以保障彼此利益,解释合同条款并替客户向开发商提出要求。
中国:可去房产交易所办理,律师没有强制性参与。法律法规有待完善提高。


12、中介参与度
新西兰:新西兰中介提供全方面服务,甚至提供包租服务,保障买家租金收入。所有事宜都在法律法规框架内处理。有些中介负责帮忙申请银行贷款或者住房补助,申请税号等额外服务,为买家节省不少时间。
中国:国内中介少有提供一站到底的服务,只有简单的广告招租,之后的事情由房主和租客自行解决。

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